ماده ۱۴۷ قانون ثبت اسناد به تشخیص حدود املاک و تعیین محدوده دقیق آنها میپردازد و از مهم ترین بخش های قانون ثبت اسناد است. این ماده در فرایند ثبت املاک و تعیین محدوده دقیق آنها نقش حیاتی دارد.
در اینجا به مفصل توضیح می‌دهیم که ماده ۱۴۷ چیست و مراحل تهیه نقشه برای اعمال ماده ۱۴۷ چیست.
مقدمه ماده ۱۴۷ یا ۱۴۸
یکی از دلایل به‌وجودآمدن قانون ماده ۱۴۷ این بود که بر اثر مقرراتی از قبیل قانون اصلاحات اراضی، قانون منع تبدیل اراضی مزروعی به مسکونی و مشکلات قانونی مربوط به تقسیم باغ ها و قوانین مربوط به لغو مالکیت اراضی موات، قانون اراضی شهری و…محدودیت های زیادی برای مالکین ایجاد شده بود که مانع از انجام نقل و انتقالات و یا تفکیک و افراز و … به طور کلی مانع از اعمال اراده و اختیار مالکین در ملک خود گردیده بود.
همچنین درگذشته بسیاری از متصرفین اراضی سند رسمی مربوط به املاک تحت مالکیت خود را نداشتند. آنها به‌صورت قولنامه عادی مالک محدوده تحت تصرف خود بودند و نمی‌توانستند از بسیاری از خدمات دولتی همچون انشعابات آب، برق و گاز استفاده کنند.
پیدایش ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت
همین موضوع سبب شد ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت به تصویب برسد تا بر اساس آن، افراد بتوانند تحت شرایطی سند مالکیت بگیرند و املاک خود را به طور رسمی و قانونی ثبت کنند. البته ماده ۱۴۷ قانون ثبت مختص ساختمان هایی بود که تا قبل از سال ۱۳۷۰ احداث شده باشند.
ماده ۱۴۷ قانون ثبت جندین بار تمدید شد و به مرور بندهایی نیز به آنها افزوده شد. اما در نهایت با پایان یافتن مهلت اجرای ماده ۱۴۷ قانون ثبت، مقنن این بار قانون جدیدی تحت عنوان “قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبعتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی” را به تصویب رسانید.
سامانه ثبت املاک
در حال حاضر برای اجراکردن ماده ۱۴۷ قانون ثبت و همچنین قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب سال ۱۳۹۰، سامانه ای ایجاد شده است که متقاضیان با مراجعه به آن سامانه با آدرس sabtemelk.ir میتوانند برای املاک خود درخواست سند نمایند.
مشخصات سامانه ثبت املاک
این سامانه صرفاً برای ثبت املاکی است که مشخصات زیر را داشته باشند:
- اراضی کشاورزی، باغات و ساختمان‌هایی که دارای سابقه ثبت به نام اشخاص است و متقاضی همه یا قسمتی از آن را به‌صورت عادی خریداری نموده و به دلیل عدم دسترسی و یا فوت مالک رسمی و یا ورثه موفق به اخذ سند مالکیت نشده است.
- املاکی که دارای سابقه ثبت است و متقاضی مالک رسمی در ملک مشاع است و تصرفات وی در محل مجزا شده و به دلیل عدم دسترسی به سایر مالکین و یا فوت مالکین و یا ورثه موفق به اخذ سند مالکیت اعیانی نشده است.
- املاکی که عرصه آن وقف است و متقاضی عرصه را با حق احداث اعیانی اجاره نموده و موفق به اخذ سند مالکیت اعیانی نشده است.
ماده ۱۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک
این ماده به این موضوع اشاره دارد که در هنگام ثبت ملک لازم است که مالک یا نماینده قانونی محدوده دقیق ملک خود را طبق یک نقشه معتبر به مرجع ثبت ارائه دهد.
هدف از این ماده، جلوگیری از اختلافات ملکی و نقض حقوق مالکانه دیگران است.
مطابق ماده ۱۴۷ اگر برای ملک موضوع ثبت، نقشه ای رسمی و معتبر وجود نداشته باشد، باید اقداماتی جهت تعیین و رسم حدود آن با استفاده از کارشناسان مربوطه انجام شود. این اقدام معمولاً در قالب تعیین مختصات دقیق ملک با استفاده از سیستم مختصات جهانی UTM صورت می‌گیرد.
ضرورت و اهمیت تهیه نقشه برای ماده ۱۴۷
ایجاد و تهیه نقشه برای اعمال ماده ۱۴۷ بسیار حائز اهمیت است. زیرا این نقشه‌ها مبنای اصلی در شناسایی مرزهای ملک و جلوگیری از بروز اختلافات قانونی هستند. از این رو، نقشه باید دقیق، معتبر و مطابق با استانداردهای ملی باشد.
همچنین میتوان گفت که این نقشه‌ها به‌عنوان سندی قانونی و معتبر در فرایند ثبت ملک مورداستفاده قرار می‌گیرند.
اهمیت نقشه‌های تهیه شده برای اعمال ماده ۱۴۷
در ادامه به‌ضرورت و اهمیت نقشه‌های تهیه شده برای اعمال ماده ۱۴۷ میپردازیم:
۱- تعیین حدود ملک با دقت بسیار بالا: باتوجه به این که با استفاده از سیستم های بروز و پیشرفته نقشه برداری، محدوده دقیق ملک مشخص میشود و اشتباهات به حداقل میرسد.
۲- جلوگیری از اختلافات و دعاوی حقوقی: از این نقشه‌ها میتوان به عنوان سندی معتبر و مطمئن در مراجع قضایی و دفاتر ثبت اسناد استفاده کرد و با کمک آنها از بروز هرگونه اختلافات و دعاوی حقوقی در خصوص حدود املاک و اراضی جلوگیری کرد.
۳- بررسی و تصدیق مالکیت نقشه‌هایی که طبق ماده ۱۴۷ تهیه می‌شوند، در فرایند تصدیق مالکیت و ثبت اسناد ملک بسیار حائز اهمیت هستند.
برای تهیه نقشه UTM جهت اعمال ماده ۱۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک (که به تعیین موقعیت زمین یا ملک در نقشه‌برداری مربوط میشود)، مراحل زیر را میتوانید دنبال کنید:
جمع‌آوری اطلاعات زمین یا ملک مشخص
اطلاعات دقیق مختصات و موقعیت زمین، از جمله آدرس، شماره پلاک، و سایر ویژگی‌های مشخصه ملک.
استفاده از نقشه‌های وضع موجود تهیه شده
نقشه‌های وضع موجود برداشت شده توپوگرافی و UTM میتوانند به عنوان نقشه دقیق استفاده شوند. برای این منظور باید از نقشه‌هایی استفاده کنید که در سیستم مختصات جهانی (UTM) ثبت شده باشند.
بررسی و تنظیم سیستم مختصات
مطمئن شوید که نقشه‌های شما در سیستم مختصات UTM و در منطقه صحیح خود قرار دارند. UTM به تقسیم‌بندی زمین به مناطق مختلف (Zone) بر اساس طول جغرافیایی و عرض جغرافیایی میپردازد.
استفاده از نرم‌افزارهای نقشه‌برداری
در این مرحله از نرم‌افزارهای نقشه‌برداری مثل AutoCAD، Google earth، ArcGIS استفاده میکنیم. با کمک این نرم‌افزارها میتوانید نقشه‌ای با مختصات UTM تهیه کنید.
اعمال ماده ۱۴۷
پس از اینکه نقشه UTM تهیه کردید، آن را به مراجع ثبت املاک و قضایی ارسال کنید. ماده ۱۴۷ قانون ثبت به شناسایی و تعیین حدود ملک و ثبت آن در دفاتر ثبت اسناد مربوط میشود.
مراحل تهیه نقشه برای اعمال ماده ۱۴۷
- جمع‌آوری اطلاعات اولیه
- استفاده از سیستم‌های مختصات جغرافیایی (مانند UTM)
- استفاده از تجهیزات نقشه‌برداری و نرم‌افزارهای تخصصی
- تهیه نقشه و شناسایی مرزها
- ارائه نقشه به مراجع قانونی
نحوه تهیه نقشه UTM برای اعمال ماده ۱۴۷
طبق توضیحاتی که داده شد مالکان اراضی و املاک فاقد سند که به‌صورت قولنامه‌ای هستند تحت شرایط مذکور میتوانند پس از تهیه نقشه یو تی ام ماده ۱۴۷ ملک خود اقدام به ثبت‌نام در سامانه تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند نمایند؛ بنابراین مراحل اقدام مهندس نقشه‌بردار یا کارشناس رسمی مربوطه به شرح ذیل است:
- بررسی مستندات مالکیت و استعلام سوابق ثبتی
- احراز تصرفات متقاضی و وجود قسمت اعیانی در ملک
- عدم اعتراض همسایگان یا اشخاص غیر به تصرفات انجام شده
- برداشت کلیه شکستگی‌های ملک طبق تعرفه متقاضی، آثار تصرف و سوابق ثبتی
- ترسیم نقشه طبق فرمت استاندارد و آماده‌سازی فایل‌های موردنیاز
تهیه نقشه یو تی ام (UTM)
تهیه نقشه یو تی ام utm به دلیل داشتن بار حقوقی حتما باید توسط کارشناس نقشه برداری دارای مجوز فعالیت انجام بشود. از آنجایی که که نقشه برداری ثبتی قواعد و قوانین خاص خود را دارد نیاز به تجربه و آشنایی کامل به این روند دارد، تهیه نقشه یو تی ام utm توسط تیم های مهندسی یا شرکت هایی که به این روند آشنا نیستند ممکن است مشکلات مختلفی برای صاحب ملک بیاورد و مشکلات جبران ناپذیری را به همراه داشته باشد.
لذا با تهیه نقشه یو تی ام ملک در زمان معاملات ملکی، هرگونه کلاهبرداری و اختلافاتی که اغلب درباره مساحت، ابعاد اربعه، نام مالک و… وجود دارد، از بین می رود و از بروز هرگونه مشکل احتمالی میتوان جلوگیری کرد.
تیم مهندسی آقای یو تی ام متشکل از کارشناسان نقشه برداری مجرب و با انجام پروژه های موفق نقشه برداری از سابقه و رزومه تخصصی در حوزه نقشه برداری برخوردار است.
همین امر باعث می شود که با اطمینان خاطر، پروژه تهیه نقشه یو تی ام utm خود را به تیم مهندسی آقای یو تی ام برون سپاری کنید.
نتیجه‌گیری و جمع‌بندی
ماده ۱۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک به‌عنوان یکی از ابزارهای مهم در تعیین دقیق مرزهای املاک و اراضی در نظام ثبت اسناد عمل می‌کند و کاربرد بسیار مهمی دارد. تهیه نقشه‌های دقیق و معتبر برای اعمال این ماده نه‌تنها منجر به حل اختلافات و شفافیت بیشتر در مسائل حقوقی مربوط به املاک میشود، بلکه از بروز دعاوی و اختلافات ملکی و قضایی نیز جلوگیری می‌کند.
این فرایند نیازمند دقت، تخصص و استفاده از فناوری‌های پیشرفته مانند سیستم‌های مختصات جهانی UTM و نرم‌افزارهای نقشه‌برداری است.
